Las transferencias de hipotecas se recuperan como una forma de vencer el aumento de las tasas

El único objetivo era no perder dinero.

Cuando Matthew Kilboy puso en venta el condominio de Washington, D.C. que él y su esposo compraron en 2017, aceptaron que las tasas de interés más altas y un mercado débil para los condominios significaban que cualquier dólar por encima de los $529,000 que habían pagado era un dólar que agradecerían a sus estrellas de la suerte. .

Una unidad similar de dos dormitorios y dos baños en el edificio había costado poco menos de medio millón recientemente. El precio de $ 549,000 que enumeraron en abril fue básicamente una ilusión.

Un mes después, la pareja cerró en $565,000, gracias a equipos poco conocidos que se han vuelto cada vez más populares a medida que aumentan las tasas hipotecarias. Su unidad vino con una hipoteca asumible a 30 años, con una tasa fija de 2.25 % que la pareja había asegurado después de un refinanciamiento en noviembre de 2020. Al anunciar que el comprador podría heredar la hipoteca, la pareja, que se mudó a Denver, obtuvo varias ofertas sobrevaloradas que parecían una reliquia del mercado inmobiliario distorsionado durante el bloqueo de Covid.

«Esa fue la primera oración de la cotización», dijo Kilboy, de 39 años, un exmédico de la Marina cuyo préstamo, respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos, podría transferirse al comprador. «Nadie pudo encontrar una tasa de interés tan baja, así que realmente la estábamos impulsando».

Es posible que la Reserva Federal haya desacelerado las subidas de tipos de interés, pero los costes hipotecarios mensuales siguen siendo más del doble que hace 18 meses. Cela a considérablement réduit l’offre de stocks à vendre en décourageant les millions de propriétaires qui ont bloqué des taux d’aubaine pendant la pandémie de vendre leur maison et d’engager potentiellement des centaines de dollars par mois en frais d’emprunt supplémentaires pour una noticia.

Debido a que hay tan poco a la venta, los precios de la vivienda se han mantenido estables e incluso han comenzado a subir nuevamente, a pesar de un enorme aumento en los costos de endeudamiento. El refrán entre los agentes de bienes raíces y los economistas es que cualquiera que haya asegurado una tasa de hipoteca del 3% o menos tiene una posesión preciada a la que no quieren renunciar.

Pero todo activo tiene un precio. Y ahora, un grupo emergente de inversionistas y agentes de bienes raíces están, en efecto, tratando de vender las tasas hipotecarias de hace años transfiriéndolas a nuevos compradores.

Redfin, la agencia inmobiliaria, ha visto un aumento en los listados como el del Sr. Kilboy, que tiene comentarios como «linda casa con préstamo asumible al 3,25 %». Han surgido grupos de Facebook para encontrar compradores para ellos, mientras que nuevas empresas ofrecen servicios para acelerar la transferencia.

«Los propietarios de viviendas con hipotecas asequibles tienen algo valioso que muchos compradores quieren y estarían dispuestos a pagar», dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. «Para las personas que compraron cuando los precios de la vivienda estaban cerca del pico pero las tasas hipotecarias aún eran bajas, esta puede ser una forma atractiva de salir de una compra arrepentida».

Los inversores están igualmente ansiosos: el eufemismo «finanzas creativas» se ha convertido en un gran tema de conversación en sitios como BiggerPockets, un foro donde los propietarios intercambian consejos sobre temas como la operación de alquileres a corto plazo y la compra de una primera propiedad de inversión. En libros, seminarios y videos de YouTube, personas influyentes ofrecen consejos sobre cómo encontrar propietarios en apuros dispuestos a transferir una hipoteca de tasa baja sin el conocimiento de su banco, una estrategia valiosa pero extremadamente riesgosa que las compañías de títulos dicen que han visto más.

«Es demasiado atractivo», dijo Scott Trench, director ejecutivo de Bigger Pockets, y agregó que muchas de estas estrategias a menudo implican riesgos y trámites adicionales que la mayoría de la gente desconoce.

Desde lo pedestre hasta lo dudoso, todo parece subrayar cómo el mercado inmobiliario nacional se ha congelado en el arrepentimiento. Los compradores están molestos porque las hipotecas de bajo costo se han ido. Los vendedores son reacios a bajar sus precios desde los picos de la pandemia. En lugar de aceptar, unos pocos decididos están tratando de usar la imaginación y la letra pequeña para construir un portal hacia los días de dinero barato de 2021.

La mayoría de las hipotecas estadounidenses no son directamente asumibles. Sin embargo, una gran cantidad de hipotecas populares respaldadas por el gobierno, como las aseguradas por la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura, generalmente lo son, dijo Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Estos préstamos son utilizados con frecuencia por compradores primerizos y representan aproximadamente una cuarta parte de las hipotecas pendientes, según Black Knight, un proveedor de tecnología y datos hipotecarios.

En teoría, cualquiera de los millones de propietarios de viviendas con una hipoteca de tasa de interés baja tiene una valiosa ventaja al vender su vivienda. Aún así, los agentes inmobiliarios dicen que en la práctica puede ser difícil transferirlos. Por ejemplo, los propietarios de viviendas que transfieren una hipoteca respaldada por VA pueden perder su capacidad de obtener otro préstamo similar a menos que encuentren un comprador elegible para VA para asumir su hipoteca original.

O considere a un propietario que tiene una hipoteca de tasa baja pero ha pagado parte de ella: para asumir el préstamo, un comprador tendría que hacer un gran pago inicial para dar cuenta del patrimonio del vendedor, lo que muy pocas personas pueden hacer. hacer.

Craig O’Boyle espera construir un negocio haciendo suposiciones de forma más rápida y sencilla. El Sr. O’Boyle es un agente de bienes raíces que ha estado vendiendo casas en Colorado durante tres décadas, el tiempo suficiente para recordar haber tenido que leer los contratos de tope de puerta que los compradores y vendedores ahora hacen clic en DocuSign. Al leer las líneas acerca de que ciertos préstamos son asumibles, dijo que había pensado durante mucho tiempo que si las tasas alguna vez subían, esos propietarios de viviendas de repente descubrirían que sus deudas tenían valor.

«Y luego viene este cambio en el mercado de tasas de interés», dijo O’Boyle.

El año pasado, él y un socio comenzaron Soluciones de hipótesis, una firma de consultoría que, por una tarifa de procesamiento de $1,100 por transacción, ayuda a los agentes inmobiliarios a administrar la transferencia de hipotecas entre vendedores y compradores. En su discurso a los agentes, el Sr. O’Boyle dice que empujan las tasas por debajo del 3% como lo hacen con los mostradores de mármol o las vistas a la montaña.

«Usted comercializa eso y dice que está compitiendo con la casa de al lado, su casa debería venderse más rápido o por más dinero», dijo.

Incluso para la gran mayoría de las personas que utilizan una hipoteca convencional que no se puede transferir, algún tipo de compensación de tasa se está convirtiendo en la norma. Aunque los precios de la vivienda han caído desde su máximo histórico en junio pasado, no han caído lo suficiente como para compensar el aumento de las tasas hipotecarias y están subiendo nuevamente.

Para estimular nuevos préstamos, las compañías hipotecarias han comenzado a comercializar productos en los que los prestatarios pueden «comprar» las tasas pagando varios miles de dólares durante uno o dos años con un interés significativamente más bajo. Uno de los productos más populares es un «Redención 2/1en el que un prestatario paga una reducción de la tasa de interés de dos puntos porcentuales en el primer año y un punto porcentual en el segundo.

En pocas palabras: «La mayoría de las casas son inasequibles a las tarifas actuales», dijo Luis Solis, un agente de bienes raíces en Phoenix y Portland, Oregón.

La mayoría de las transacciones recientes del Sr. Solís han tenido alguna forma de compensación de la tasa de interés, que es una reducción en el precio en todo menos en el nombre, dijo. Por lo general, se trata de una suma global al cierre que los compradores utilizan para adquirir tasas temporalmente más bajas. Los vendedores con mucho capital pueden prescindir de los intermediarios y financiar la compra del comprador por debajo de las tasas vigentes actuando como prestamistas: se llama financiación del vendedor.

Adquirir hipotecas, pagar las tasas: estas son soluciones creativas pero simples para el aumento de los costos de los préstamos. Pero al margen, un número creciente de inversionistas que buscan comprar casas con un mínimo de dinero están probando una técnica gris de financiamiento, conocida como «Sujeto a» o «Subto», en la que intentan encontrar personas que se han atrasado en sus deudas. y celebrar un acuerdo paralelo para hacerse cargo de sus pagos (de bajo interés) (se dice que el acuerdo está «sujeto a» un préstamo existente).

La estrategia tiene un atractivo obvio cuando las tasas de interés son altas, pero viene con un gran asterisco: una vez que una casa ha cambiado de manos, los bancos generalmente tienen derecho a reclamar el préstamo, es decir, a exigir que el saldo de la hipoteca del vendedor se pague en su totalidad de inmediato. . . Además, si el comprador está atrasado en los pagos, la propiedad aún puede ser embargada, arruinando el crédito del vendedor por una casa que ya no posee.

A pesar de esto, Bill McAfee, presidente de Empire Title, dice que ha visto un aumento en los clientes que buscan cambiar su título bajo estos términos, y tiene información bursátil que advierte a ambas partes de lo que puede salir mal.

“No digo que esté de acuerdo con eso, pero es una manera de entrar en propiedad de una casa con muy poco dinero”, dijo. «Tienen que averiguar si vale la pena el riesgo».